Агентство недвижимости САВВА : Архив комментариев. 2008 год (2)

Чтобы не говорили пессимисты, но безвыходных ситуаций не бывает, из любой можно всегда найти выход, а то и несколько. Другое дело, что порой всё складывается так, что эти выходы оказываются плохими и рискованными. Именно в такой ситуации оказались те, кто не успел до начала глобальных финансовых неурядиц решить пресловутый жилищный вопрос: то ли покупать сейчас, если деньги есть, то ли подождать, чтобы сэкономить. Хуже всего, наверное, тем, кто поверил в ипотеку, с кредитами нынче туго. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев - желанная персона в нашей студии.

- В каком состоянии, по Вашим оценкам, пребывает сегодня рынок недвижимости в России?

Апрелев: В целом это состояние, наверное, когда покупатели еще не готовы покупать, начали занимать выжидательную позицию, а продавцы еще не готовы снижать цены. Это состояние выжидания, мы сейчас говорим о вторичном рынке. В большинстве регионов России именно такая картина, самая интересная она в Москве. Если говорить в целом о рынке, то моя точка зрения, что люди должны покупать или продавать в тот момент, когда у них есть в этом потребность. То, что мы видели в Америке: кризис в основном произошел из-за того, что, во-первых, рынок жилья превратился в инвестиционный рынок, во-вторых, начали выпускать ценные бумаги, которые были обеспечены одним активом, их было несколько, т.е. условно говоря, стоимость, которая обеспечивала эти ценные бумаги в четыре раза была меньше, чем стоимость этих ценных бумаг. Это две основные причины, две основные проблемы. В нашей стране ситуация несколько иная, но мы видим сейчас определенные проблемы, связанные с тем, что те, кто взял ипотечные кредиты, сейчас находятся в непростом положении, потому что банки начинают вести разговор об увеличении кредитных ставок, даже по договорам ипотеки. Это может оказать существенное давление на людей, которые приняли решение о покупке недвижимости.

- Во что вложили бы Вы сегодня свободные деньги, если бы они у Вас оказались?

Апрелев: Во-первых, я бы деньги не вынимал из недвижимости, если они там есть, как минимум. С другой стороны, если идет речь о приобретениях, то самое выгодное вложение на сегодня, с моей точки зрения, наверное, вложение денег в те активы, которые будут всегда в цене, прежде всего — недвижимость, в том числе коммерческая недвижимость.

- Если посмотреть на статистику, то мы обнаружим другой интересный факт: в Москве, например, серьезное падение объемов строительства началось не в сентябре, не в октябре 2008 года, а оно началось задолго до обвала финансовых рынков. С чем это связано?

Апрелев: Мне кажется, это связано с тем, что с прошлой осени сократился потребительский спрос. И застройщики для себя приняли решение: вместо того, чтобы попытаться снизить цены, нужно сократить количество объектов, увеличить их цену. Были взяты краткосрочные кредиты, дешевые западные кредиты. Инвесторы рассчитывали эти кредиты использовать для того, чтобы осуществить старт проектов, самые рискованные деньги именно таким образом и используются. После старта проекта уже можно эффективно продавать квартиры, офисные помещения и иные объекты. Этим самым обеспечивается приток необходимого количества денежных средств для возврата кредита, для достройки объекта. К сожалению, получилось так, что, с одной стороны, спрос снизился, а, с другой стороны, перекредитоваться на Западе по дешевым деньгам не удалось. Именно эта ситуация является основным кризисом для застройщиков. Сегодня они вынуждены продолжать сокращение количество объектов.

- Сколько должно пройти времени, чтобы строительная отрасль вышла на тот уровень, чтобы обеспечить те предложения, которые удовлетворят спрос?

Апрелев: Сегодня главная проблема в том, что у нас нет территорий, которые можно эффективно осваивать в крупном масштабе. Главный способ, соблазнительный способ сегодня построить малоэтажное жильё замыкается, прежде всего, на колоссальных транспортных проблемах, у нас отстает развитие социальной инфраструктуры.

Досье:

АПРЕЛЕВ Константин Николаевич — вице-президент Российской гильдии риэлторов. Родился 6 августа 1964 года в казахстанском городе Павлодаре.
Окончил Московский энергетический институт и аспирантуру по специальности "атомные электростанции".
С 1991 года профессионально занимается менеджментом в сфере риэлторской деятельности. Неоднократно проходил курсы обучения и стажировку в нашей стране и за рубежом. Создал первые в России курсы специального юридического образования по недвижимости при Московской государственной юридической академии. Один из авторов концепции развития рынка недвижимости в России. Автор более 200 статей в прессе и профессиональных изданиях.
Президент агентства недвижимости "Савва". Один из основателей и первый президент Российской гильдии риэлторов. Входит в её управляющий совет системы сертификации, а также в национальный совет Российской коллегии оценщиков.
Женат. В семье растут два сына, чьё воспитание он называет одним из главных своих увлечений. Кроме того, в К. Апрелеве уживается любовь к рыбалке и к разведению аквариумных рыбок. Также он увлечённо читает фантастическую литературу и катается на горных лыжах.

Константин Апрелев: "Мы все заинтересованы в формировании цивилизованного рынка недвижимости

Совсем скоро (24-25 октября) в Иванове пройдет III Межрегиональный форум профессиональных риэлторов. Его организует межрегиональный союз риэлторов, в который входят гильдии риэлторов Ивановской, Костромской и Ярославской областей. Наш собеседник — вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев — приедет на форум по приглашению Ивановской гильдии и проведет мастер-класс для членов межрегионального союза риэлторов.

- Прежде всего, мы должны обсудить проблемы, которые существуют сегодня у профессионального сообщества, действующего на рынке недвижимости, и достичь как минимум интеллектуального объединения. Все профессионалы рынка недвижимости сегодня заинтересованы в том, чтобы работать в условиях добросовестной конкуренции, не нарушая интересов своих клиентов. Необходимо обсудить возможность принятия принципов и стандартов нашей профессиональной деятельности, продолжить формирование и укрепление позитивного имиджа риэлторов, профессий агента и брокера по недвижимости.

- Да, конечно. Профессия молодая, отношение к ней не всегда однозначное. Часть населения воспринимает деятельность риэлтора упрощенно — как посредника между продавцом и покупателем. Между тем риэлторская услуга подразумевает обеспечение безопасности взаиморасчетов, содействие в подборе ипотечного кредита, эффективную рекламу недвижимости и проверку истории перехода прав собственности на недвижимость.

Отчасти не лучший имидж у риэлторов еще и потому, что на рынке работают и непрофессионалы, и случайные люди. Как правило, он не заботятся о качестве своих услуг, не обладают необходимыми знаниями и квалификацией, чтобы оказать услуги в этой сфере имущественных интересов, обладающей высокой социальной значимостью. А потребитель не всегда может разобраться, кто профессионал, а кто нет. Главная задача проекта по созданию реестра квалифицированных, а значит, профессиональных участников рынка недвижимости — в создании простого способа представления информации о профессионализме и квалификации специалиста, который предлагает свои услуги потребителю.

- Простой пример: бывают ситуации, когда из-за непрофессиональной деятельности специалиста по недвижимости, а порой простой халатности, клиент теряет деньги или приобретенную квартиру. Что может сделать в этой ситуации руководитель агентства для защиты деловой репутации компании? Признать допущенные ошибки и возместить ущерб, нанесенный клиенту. А что можно сделать с нерадивым сотрудником? Подать на него в суд. Перспективы рассмотрения дел в судах нам известны. Чаще всего директор агентства ограничивается увольнением такого сотрудника. А тот может начать свою деятельность на новом месте и с прежним результатом…

- В соответствии с требованиями системы сертификации услуг на рынке недвижимости установлено два уровня квалификационных требований к агентам и брокерам по недвижимости. Отличия между ними очень простые и основаны на анализе международного опыта. Только брокер по своей квалификации имеет право подписи договоров на оказание услуг клиентам, и он несет ответственность за качество оказываемой клиенту услуги.

Комитетом по образовательной деятельности Российской Гильдии риэлторов разработаны единые для России специальные программы обучения для агентов и брокеров по недвижимости. Только после сдачи экзамена на подтверждение квалификации "Агент по недвижимости" специалист может начать работу в сертифицированной компании. Чтобы стать брокером, нужно не только сдать экзамен на подтверждение квалификации брокера, но необходимо иметь еще и трехлетний опыт работы в качестве агента или руководителя в агентстве недвижимости. В сертифицированном агентстве только брокер имеет право подписи договоров с клиентами на оказание услуг. Все эти меры позволят создать систему защиты интересов бизнеса и интересов клиента. Это инструменты создания основ добросовестной конкуренции.

- Кроме крупных потерь имущества или материального ущерба, как правило, в мелочах. Самые распространенные нарушения прав клиентов: сокрытие истинных размеров комиссии, игнорирование интересов одной из сторон, небрежность в подготовке информации об объекте и т.д. Например, непрофессионализм риэлтора может проявиться в такой ситуации: не проверив предварительную информацию о квартире, полученную от клиента, риэлтор включил ее в объявление о продаже. Затем этой информацией (также приняв ее на веру) воспользовался другой агент. В результате правда вскрывается только тогда, когда начинаются показы квартиры. Потеряно время и нервы риэлторов и клиентов. А если бы вся информация была проверена изначально, этого бы не произошло.

Профессиональные объединения в регионах создают специальные комитеты по решению спорных вопросов. По своей сути — это органы досудебного разрешения споров, которые по закону о саморегулируемых организациях должны быть во всех организациях, претендующих на саморегулирование. С помощью комитетов удается разобраться во многих конфликтных ситуациях, при этом потребитель услуги может обжаловать решение комитета, обратившись в суд, если посчитает его некорректным. Кстати, при Ивановской гильдии риэлторов тоже действует комитет по разрешению споров.

- В Российскую Гильдию риэлторов входит уже более 2000 юридических лиц, 65 региональных организаций по всей стране. Я бы не сказал, что объединение идет сложно, если члены понимают цели такого объединения и сами формируют тот пакет услуг, которые это объединение им оказывает. Важно, чтобы система управления объединением была демократична, прозрачна и эффективна, учитывала ключевые интересы профессионалов и обеспечивала членам рыночные преимущества от членства в объединении.

- В Иваново я еду в первый раз, пока мне сложно оценивать рынок. Сейчас Ивановская область активно развивается, появляются новые возможности. Здесь есть сильная профессиональная команда – Ивановская гильдия риэлторов, которой в последнее время удалось сделать шаг вперед и за счет межрегионального общения Ивановской, Ярославской и Костромской гильдий. Стоит отметить, что, как и во многих регионах, где были проблемы экономического характера, производственный спад, становление рынка риэлторских услуг в Иванове происходит непросто. Чем больше в регионе людей с хорошим достатком, тем более востребованы качественные услуги риэлторов. И, наоборот, если люди не способны заплатить за услуги риэлторов в полном объеме, они обращаются в агентство с тем, чтобы им просто нашли квартиру, сделку по которой (включая подготовку документов) они будут проводить сами. Такое примитивное понимание содержания услуги пока, к сожалению, характерно не только для клиентов, но и для некоторых "профессионалов" рынка недвижимости. Столь недальновидный подход к решению жилищных проблем в итоге может обойтись покупателю или продавцу дороже, чем работа профессионального риэлтора. Но я считаю, что у клиента должен быть выбор. Он сам решает, какой уровень услуг ему нужен, мы не можем ему ничего навязывать. При этом сертифицированное агентство должно предложить полный спектр услуг, стоимость которых прозрачна и понятна клиенту. И клиент будет понимать, что подбор варианта квартиры обойдется ему в одну сумму, а полноценное сопровождение сделки – в другую. Клиент сам выберет, какая услуга ему нужна.

Рациональным инструментом для увеличения доверия между клиентом и агентством является эксклюзивный договор. Договор, по которому только одно агентство получает эксклюзивное право представлять интересы клиента. В Иванове я буду проводить мастер-класс, где расскажу о преимуществах эксклюзивного договора для всех сторон сделок. Сейчас одна и та же квартира выставляется на продажу различными агентствами. Это сбивает с толку покупателей, но и риэлтору не дает полноценно заниматься рекламой объекта и защитой интересов клиента. В том случае, если отношения сторон будут урегулированы эксклюзивным договором, специалист сможет качественно рекламировать объект, планомерно готовить документы, проводить показы, переговоры и т.д. Это выгодно и клиенту. Как в суде вы чувствуете себя уверенно, если ваши интересы защищает сильный адвокат, так и во время совершения сделки лучше, чтобы ваши интересы отстаивал сильный брокер или агент по недвижимости.

- Многое будет зависеть от того, сколько жилья построено в регионе, какого качества это жилье, насколько экономика диверсифицирована. В тех регионах, которые не связаны с одной отраслью, например, в Ростове-на-Дону, Краснодаре, Владивостоке, Петропавловске-Камчатском, жилье продолжает дорожать. А вот там, где цены были чрезмерно завышены – в Екатеринбурге, Санкт-Петербурге, происходит коррекция, хотя и небольшая. Надеюсь, что доступность жилья в вашем городе будет расти по мере развития экономики и объемов строительства в регионе.

Справка:
Апрелев Константин Николаевич
Родился 6 августа 1964 г. Окончил Московский энергетический институт. С 1991 г. окончил более десяти различных обучающих программ международного уровня, в 2001 г. защитил диплом по специальности "Оценка стоимости предприятий" академии им. Плеханова. С 1992 г. — член Российской гильдии риэлторов, член Совета РГР; в 1994-1998 гг. — президент гильдии. В настоящее время — вице-президент РГР, член попечительского совета фонда “Институт экономики города”, президент агентства недвижимости “САВВА”, вице-президент ОАО "Альфа Банк".
Член межведомственной рабочей группы по приоритетному национальному проекту "Доступное и комфортное жилье — гражданам России" при Президенте и Правительстве Российской Федерации.
Основная специализация — маркетинг и консалтинг на рынке недвижимости, управление недвижимостью, управление инвестиционными проектами и активами, законодательное и нормативное обеспечение развития рынка недвижимости.
Инициатор и разработчик Концепции развития рынка недвижимости в России и Добровольной Системы сертификации услуг на рынке недвижимости.

Марина Москалева (текст)

В связи с очень высоким ростом цен на столичную недвижимость в СМИ стали циркулировать мнения, что в ближайшие годы (примерно к 2020) ипотека может сойти на нет. Или процент сделок с ее использованием будет очень незначительный. То есть прогнозируется не развитие ипотеки, а ее закат. Есть предположения, что ипотечное кредитование может уступить место накопительным схемам – стройсберкассам и кооперативам. Возможно ли это?

Валерий Казейкин, зам. руководителя рабочей группы Госдумы по реализации национальной программы малоэтажного жилищного строительства «Свой дом»:

- В «Долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан» предполагается, что в период с 2008 по 2025 г. в социальном и рыночном сегментах рынка жилья улучшат жилищные условия 48,1% населения страны, из которых:
8,2 % – за счет получения жилья в социальный наем;
5,0 % – за счет найма жилья;
20,9 % – приобретая жилье в собственность в сегменте кооперативного и индивидуального строительства;
14 % – приобретая жилье в собственность в нестимулируемом сегменте рынка.

Таким образом, рассматриваются и ипотечные и накопительные схемы приобретения жилья. О закате ипотеки говорить преждевременно. В случае принятия закона об ССК накопительная и ипотечная схема смогут дополнить друг друга.

Ольга Садовская, член правления Городского ипотечного банка:

- Да, сейчас есть проблемы с ипотекой в России, но если говорить о долгосрочных тенденциях, то потенциал российского рынка ипотеки колоссален. Об этом свидетельствует и существующий спрос на жилье, и растущие доходы россиян, и даже такой, на первый взгляд, негативный фактор, как стремительный рост цен на недвижимость. В таких условиях ипотека остается для многих миллионов россиян основным рыночным способом улучшения жилищных условий.

Стройсберкассы же в России отсутствуют по причине отсутствия законодательного регулирования. Кроме того, ССК – это отдельный дополнительный элемент системы жилищного финансирования. С одной стороны, система сходна с банковской, т.к. предоставляется кредит и предполагается, что кредитор должен иметь банковскую лицензию. С другой стороны, ССК имеет свои особенности. Главная из них – человеку дается период накопления.

Таким образом, стройсберкассы – не противовес, не конкуренция ипотеке, а дополнение, у которого есть своя целевая аудитория, свой потребитель. При наличии законодательной базы и подзаконных нормативных актов ССК – это вполне реальный для России инструмент жилищного финансирования.

Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:

- Странная логика! Цены на столичную недвижимость определяются не столько первичным рынком, сколько вторичным (объемы сделок несопоставимы). А на вторичном рынке эти цены, как известно, диктуются не себестоимостью, а исключительно соотношением спроса и предложения. Да и на первичном рынке в Москве запас для снижения цены при падении спроса в Москве весьма внушителен. Рентабельность бизнеса у большинства застройщиков зашкаливает за 100 процентов. Поэтому процесс удорожания жилья в столице не может длиться бесконечно. Заберутся цены на недосягаемую высоту – спрос на жилье упадет, и цены после некоторого сопротивления неминуемо пойдут вниз. Таковы законы экономики, которые даже у нас никто не отменял.

Еще более странной мне представляется эта логика в отношении ипотеки. Ведь чем выше цены, чем больше они отрываются от средних доходов населения, тем меньше покупателей могут позволить себе купить квартиру в режиме: достал из кармана и заплатил сразу. И, следовательно, выше спрос на ипотеку.

Некоторое снижение спроса на ипотеку, действительно зафиксированное в начале текущего года, лично я объясняю не ценами на жилье, а ценами на саму ипотеку, то есть процентными ставками, которые подвыросли в связи с событиями за океаном. А еще в связи с довольно заметным ужесточением требований к потенциальным заемщикам со стороны банков-кредиторов. Но не думаю, что эти тенденции способны «убить» российскую ипотеку.

Что же касается накопительных схем и их перспектив в России, то я бы всерьез к этому не относился. В той же Германии, где эти схемы традиционно развиты лучше всех, никто в накопительном режиме квартир не покупает. Там эти накопления используются только для того, чтобы облегчить людям решение проблемы первого взноса по ипотеке, который у немцев не может быть менее 40%. А у нас до сих пор не отменены ипотечные программы с ипотекой на 100%. А уж 85-90 – вообще не проблема.

Хочу также заметить, что высокие темпы удорожания жилья принципиально несовместимы с системами жилищных накоплений. На накопительной фазе будущий заемщик теряет столько, что никакими льготами по последующим кредитным процентам эти потери не компенсировать. А для индексации накоплений в России нет пока ни инструментов, ни надежных индикаторов.

Константин Апрелев, руководитель компании «САВВА»:

- Я так пессимистично ситуацию с ипотекой не рассматриваю. Несмотря на кризис американской ипотеки и углубляющийся мировой финансовый кризис, далек от мысли, что ипотечное кредитование могут заменить накопительные схемы. Ипотека – это на сегодня наиболее рыночный инструмент с более высокой финансовой прозрачностью и открытостью, инструмент, который в каждый момент времени четко фиксирует стоимость денег. А вот накопительные схемы работают на порядок хуже, что особенно ярко выражается в период кризиса. К примеру, вкладчик размещает свои деньги в размере 30-50% от цены квартиры, которую планирует приобрести, под 3-5% годовых, в надежде, что когда-то получит недостающую сумму – 50-70% от цены квартиры в кредит под 6-8 % годовых. Проблема кооперативно-кредитных схем в системе самофинансирования для тех, кто пришел в систему раньше, за счет тех, кто придет после них. А если никто не придет и не вложит средств, то откуда возьмутся деньги на кредиты? В этом и заключается главная неопределенность со сроками получения средств, необходимых для приобретения квартиры. Вторая проблема – темпы инфляции, которые сегодня даже выше ставок по банковским депозитам, и, уж тем более, рост цен на недвижимость, который обесценивает уже накопленные вкладчиками средства. Вчера (например в 2005 году) на эти деньги можно было купить двухкомнатную, а сегодня – только однокомнатную квартиру.

По этой причине закрытые накопительные схемы начинают работать только тогда, когда очень сложно разместить денежные средства под высокий процент: то есть деньги на рынке заимствования становятся дешевыми. И вкладчик выбирает альтернативу: либо положить на депозит в банке под более высокий процент и брать кредит под более высокую ставку, либо вкладывать в ССК. С учетом углубляющегося международного финансового кризиса эта перспектива возникнет не скоро.

Считаю, что закрытые системы кооперативного кредитования вообще не работают на таких рынках, как российский рынок жилья. Поэтому я очень далек от мысли, что ипотеку может что-то заменить. И когда утверждают, что в Западной Европе стройсберкассы и кооперативы прекрасно работают, значит, к сожалению, эти эксперты не обладают самыми последними данными о сокращении доли рынка таких сделок и росте доли ипотечных сделок на рынке. Ибо ипотека – это самый рыночный инструмент, прозрачный и конкурентоспособный инструмент долгосрочного финансирования, доля которого на рынке в стратегической перспективе будет только расти.

Хочу также заметить, что главная проблема роста цен на рынке и недоступности жилья для приобретения средним классом, заключается не в самой ипотеке, не в самих финансовых инструментах на рынке (их полно, они работают), а в отсутствии необходимого объема вводимого в эксплуатацию и строящегося жилья. Именно это и подхлестывает рост цен. Мы пока мало строим и не можем обеспечить потребностей людей в улучшении жилищных условий. Это и является главной проблемой. Надо развивать строительный сектор, тогда и ипотека будет работать. Поэтому, пока мы не начнем строить больше, рост цен на жилье будет продолжаться.

Ирина Клунник, директор департамента ипотечного кредитования банка:

- Высокие темпы роста цен на недвижимость не всегда позволяют потенциальным заемщикам воспользоваться ипотекой, но это также не говорит и о том, что проблему можно решить через строительно-сберегательные кассы или кооперативы.

Принцип работы ССК сводится к тому, что право на получение льготного кредита, достаточного для покупки жилья, приобретается лишь тогда, когда участник осуществит накопления в размере 40-50% от стоимости квартиры. Сейчас для многих граждан даже взнос в размере 10% от стоимости приобретаемого жилья является обременительным, что тогда говорить о накоплении 40-50%? И, скорее всего, эта тенденция не изменится в ближайшие годы.

Поэтому утверждение, что ипотека уступит место строительно-сберегательным кассам и кооперативам, на наш взгляд, не имеет под собой веских оснований.

Татьяна Микеева, директор департамента кредитования юридических лиц независимого бюро ипотечного кредитования:

- ССК получило распространение во многих странах Восточной Европы, например, в Словении и Чехии. В Германии за время существования системы было предоставлено кредитов около 800 млн. евро. Каждый третий житель Германии имеет договор строительного вклада. Через эту систему в Германии профинансирована покупка 13 млн. квартир. Очевидно, есть вероятность, что и в России ССК завоюют немалую популярность. Хотя, если учесть события 90-х годов, наши сограждане не любят вкладывать свои средства в различные фонды и кассы, особенно если потом им будут навязывать определенные квартиры, а не выплачивать реальные суммы на покупку жилья. В специфических российских условиях они могут стать пирамидами наподобие МММ.

Конечно, у ипотеки тоже есть отрицательные стороны. Кризис в США прокатился по всему миру, и в результате банки ужесточили требования к заемщикам и повысили ставки по ипотеке. Но едва ли со стремительным ростом цен справятся и ССК. Возможность накопить первоначальный взнос на квартиру есть только у небольшого процента населения России. Минимизировать риски удастся только в том случае, если государство примет непосредственное участие в ССК и будет установлен контроль на уровне Центрального Банка. Без серьезной поддержки государства реального конкурента ипотеки из ССК не выйдет. Стройсберкассы нужно рассматривать не как противовес и конкурента ипотеки, а как дополнение ее, расширение целевой аудитории и круга потребителей ипотеки.

Жилая недвижимость в Москве бьет все новые ценовые рекорды - стоимость квартир перешагнула круглую отметку в 6 тыс. долл. за метр. Аналитики, ранее обещавшие скорое затишье на рынке, уже не исключают осенью нового всплеска цен. Изменить ситуацию, считают эксперты, может лишь правительство, если примет меры по наращиванию темпов строительства.

Нынешним летом московский рынок жилой недвижимости остался без отпуска - спрос и предложение не снизились, а цены продолжали повышаться. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN), в июле средняя стоимость квадратного метра выросла на 3,1 проц. и вплотную приблизилась к 6 тыс. долл. За первые дни августа она преодолела этот барьер и теперь метр стоит 6,01 тыс. долл. Темпы подорожания жилья меньше, чем в начале года, но по-прежнему опережают инфляцию. В результате квартиры в хрущевках предлагают по 5,7-6,1 тыс. долл. за метр, что по мировым меркам сопоставимо с ценами на элитное жилье. Средняя цена предложения в современных монолитно-кирпичных домах выросла до 6,3 тыс. долл., в сталинках - до 6,7 тыс. долл.

По оценке Metrinfo.ru, рублевая стоимость московского метра тоже превысила психологически важный рубеж и составляет уже 140,6 тыс. руб. за метр. Прибавка за прошедший месяц - 3,3 тыс. руб. В корпорации "Инком" говорят о 8,1 тыс. долл. или 189,5 тыс. руб. на вторичном рынке еще по данным на 27 июля. В Московской области долларовые цены выросли до 3,4 тыс. долл. за метр, в рублях - до 80,1 тыс. руб. за квадратный метр. Аналитики компании говорят о запоздалом летнем затишье, правда, не обычном - при сохранении на "рабочих уровнях" спроса и предложения и планомерном ценовом приросте. Сохранится относительное спокойствие недолго - активный период начнется на рынке уже в конце августа.

Эксперты IRN называют ситуацию на московском рынке недвижимости парадоксальной - цены на столичные квартиры давно выбились в мировые лидеры, хотя платежеспособность основной массы москвичей безнадежно отстает от них (самая дешевая квартира в Москве, в панельном доме на окраине столицы, стоит 160 тыс. долл.) Вместе с тем в июле появились признаки стабилизации - прирост цен на жилье бизнес-класса сравнялся с ростом цен на недорогие дома, тогда как в период ажиотажа в лидерах подорожания были наиболее ликвидные однокомнатные квартиры в постройках советской эпохи. Кроме того, нынешний рост цен не является феноменальным в условиях высокой инфляции и дорожающих энергоресурсов. В ближайшее время стоимость жилья продолжит расти, и в краткосрочной перспективе возможен новый скачок цен. Если ранее в IRN прогнозировали обвал рынка к осени, то теперь признают, что это не единственный вариант развития событий. Специалисты надеются лишь, что стоимость московского метра притормозит, так как психология "круглых цифр" играет не последнюю роль при ценообразовании на рынке недвижимости.

Стабилизировать или даже сбить цены способны лишь правительственные меры по наращиванию объемов строительства, уверены аналитики и участники рынка. Дефицит предложения, в том числе острая нехватка нового жилья эконом-класса, является одной из основных причин повышения ценников. Ситуация на рынке недвижимости никак не напоминает надувание "пузыря", считает президент Российской гильдии риэлторов, глава компании "Савва" Константин Апрелев. Люди, имеющие накопления, стараются вложить их в самое надежное - недвижимость, доходы населения растут, поэтому никаких поводов для снижения цен нет. Единственное, что может повлиять на них - это увеличение объемов строительства или введение налога на недвижимость исходя из ее рыночной стоимости, полагает эксперт. Между тем в первом полугодии темпы строительства в России резко замедлились (рост всего на 2,9 проц.), в Москве объемы вводы жилья снизились более чем на 50 проц., в области - на 7 проц.

Об отсутствии объективных причин для снижения цен на квартиры заявлял на прошлой неделе и президент Ассоциации строителей России (АСР) Николай Кошман. Высокая стоимость жилья объясняется дорогими строительными материалами, тарифами на подключение к коммуникациям и бюрократическими барьерами, поэтому строителей нельзя винить в росте цен, рассказал он. Себестоимость одной тонны цемента составляет 1,3 тыс. руб., но в рознице он продается почти за 10 тыс. руб. за тонну, привел пример глава АСР. Уровень цен на недвижимость может понизиться, если будет создан строительный холдинг или корпорация с участием государства, которое внесет земельный пай и будет контролировать стоимость некоторых материалов, считает Кошман. Непринятие срочных мер грозит еще большим снижением темпов строительства в будущем году, добавил он. В случае же создания строительной госкорпорации, ответ за повышение стоимости квадратного метра будут держать строители.

Обозреватель ИА "Финмаркет" Татьяна Кузьмина

В Москве прошел XVII съезд Российской гильдии риэлторов. Он выбрал нового президента профобъединения и в основном определил стратегию развития РГР на ближайшие годы. Риэлторы считают жизненно необходимым принять закон о брокерской деятельности на рынке недвижимости.

Петербуржец Александр Романенко, глава корпорации «Адвекс.Недвижимость», отчитался за проделанную работу и сдал полномочия президента РГР. Полномочия принял Сергей Канухин из Самары, годом ранее избранный на пост президента-электа Гильдии.

Съезд РГР проходит ежегодно перед началом Национального конгресса по недвижимости. Если Конгресс обсуждает общие для рынка тенденции и проблемы, то съезд — это орган управления национальным объединением специалистов по недвижимости — РГР. Но решения XVII съезда РГР касаются большинства участников рынка недвижимости.

По большому счету, Российская гильдия риэлторов ставит перед собой задачи, которые (в принципе) можно отнести к ответственности государства: гарантии защиты прав покупателей, продавцов и вообще всех собственников недвижимости. Государство, отменив в 2002 году лицензирование риэлторской деятельности, дало возможность бизнесу самостоятельно устанавливать правила игры на рынке.

Вместо лицензирования РГР создала систему сертификации. Сертификат получает любая компания, чьи сотрудники прошли курс обучения и сдали экзамен, которая строит отношения с клиентами в соответствии с профессиональными стандартами, имеет нормальный офис и чья ответственность перед клиентами застрахована. Кроме этих, есть еще ряд требований, но все они логичные и несложные. Однако сертификация не стала обязательной даже для членов РГР и тем более для всех компаний, работающих на рынке.

За время президентства Александра Романенко (с июня 2006 по июнь 2008 года) РГР расширила свое влияние: вместо 44 ассоциаций РГР сегодня объединяет 57, а число компаний увеличилось с 1398 до 1807. Почти вдвое выросло число сертифицированных по федеральному стандарту компаний и более чем вдвое — количество аттестованных специалистов. Но теперь уже бывший президент был далек от победных реляций. По мнению г-на Романенко, Российской гильдии риэлторов предстоят «решающие два года» - прежде всего по сертификации.

В решении съезда записано: «уполномоченные» ассоциации должны за год обеспечить 100%-ную сертификацию своих компаний. (Уполномоченных всего 6 из 57 ассоциаций, это самые мощные и передовые организации).

Прочим региональным ассоциациям установлена 30%-ная планка. Хотя уже настала пора, по мнению вице-президента РГР Андрея Гусева, просто расстаться с теми, кто не может пройти достаточно простую процедуру и выполнить далекие от предельно возможных требований сертификации.

Центральной темой съезда была концепция развития РГР. Российская гильдия риэлторов, согласно концепции, должна строиться по трехуровневому принципу: национальный — региональный — муниципальный. Предстоит разобраться, являются ли профобъединения, заявленные как региональные, такими в действительности — или же они объединяют лишь компании, работающие в региональном центре.

Риэлторское профобъединение намерено в перспективе от членства региональных ассоциаций и компаний перейти к индивидуальному членству — по аналогии с объединениями нотариусов, оценщиков и адвокатов. Александр Романенко считает, что этим решаются по крайней мере две проблемы. Сегодня ощущается разрыв между активной позицией в профессии руководителя компании и позицией рядового агента. Индивидуальное членство обеспечило бы сопричастность каждого агента жизни профобъединения. «В Гильдии работают люди неординарные и талантливые, настоящие профессионалы, - сказал Александр Романенко. — Для каждого агента будет бесценным опытом личное участие в РГР».

Вице-президент РГР, руководитель рабочей группы по законодательству Константин Апрелев приводит пример Национальной ассоциации риэлторов США, которая за 10 лет прошла путь от регионального членства — через корпоративное — к индивидуальному. И сегодня объединяет 1,3 млн. агентов и брокеров, являясь самым мощным в мире национальным объединением профессионалов по недвижимости.

Г-н Апрелев подчеркивает, что кодекс этики риэлтора сегодня обязались соблюдать компании (юридические лица), тогда как услугу клиенту фактически оказывает агент — лицо физическое. Индивидуальное членство означало бы, что агент или брокер сам — без посредников в лице руководителя корпорации или регионального профобъединения - берет на себя обязательство по соблюдению кодекса этики.

Вторая проблема, решаемая «физическим» членством — это бюджет профобъединения, который должен быть бюджетом развития.

Концепция развития РГР включает совершенствование всех инструментов саморегулирования, прописанных в действующем законе о СРО, прежде всего — сертификации. Кроме того, будет создан Единый реестр агентов и брокеров по недвижимости - пофамильный список всех российских агентов и брокеров, прошедших аттестацию согласно утвержденному федеральному стандарту. В нем будут указаны официальные данные каждого: фамилия, имя, отчество, номер и дата выдачи свидетельства об образовании, время начала работы в области недвижимости, данные об аттестации и членстве в профессиональной ассоциации. Все желающие смогут найти его на сайте РГР (rgr.ru).

Аттестацию пройти стало проще: в этом году РГР разработала и запустила систему дистанционного обучения и аттестации специалистов.

Концепция предполагает развитие инструментов гарантий качества услуг потребителю, в том числе инструмента досудебного разрешения споров.

Эти меры создают инструменты доступа в риэлторскую профессию, проводят водраздел между квалифицированным риэлтором, входящим в профобъединение и любым прочим, кто называет себя риэлтором без права на это.

Александр Романенко привел данные об упоминании слова «риэлтор» в СМИ в негативном контексте. Как свидетельствует мониторинг, всплеск негатива о риэлторах наблюдался в начале 2007 года и был связан с лавинообразным ростом цен: многие непрофессионалы считают, что риэлторы в этом заинтересованы и могут этот рост цен провоцировать и поддерживать.

РГР не намерена мириться с тем, что риэлторами в СМИ называют всех подряд лиц, кто с разной степенью успеха подвизается на ниве услуг по продаже или аренде недвижимости. Российская гильдия риэлторов продолжит разъяснять разницу между риэлтором, входящим в РГР и прошедшим сертификацию и неким маклером, существующим абсолютно автономно, клиенты которого не имеют рычагов воздействия при его неправомочных действиях.

Российская гильдия риэлторов намерена переломить ситуацию, когда брокерские услуги по продаже и покупке жилья оказывают некомпетентные лица, вредя имиджу профессии риэлтора и нарушая права клиентов.

По действующему закону о саморегулировании, организация может претендовать на статус СРО (саморегулируемой организации) если (кроме прочего) она имеет профессиональные стандарты, систему обучения, орган разрешения споров, а также гарантирует финансовую ответственность своих участников перед клиентами (инструмент компенсации возможного ущерба клиентам может быть специальным фондом или договором страхования ответственности). Все эти инструменты (за исключением компенсационного фонда) в РГР созданы и действуют уже несколько лет.

Развивая уже давно действующие в РГР инструменты саморегулирования, Гильдия считает жизненно важным разработку и принятие специального закона о брокерской деятельности на рынке недвижимости. Принятие закона должно кардинально изменить ситуацию в риэлторском бизнесе.

Съезд РГР принял решение на 15% увеличить размер членских взносов, а все таким образом полученные средства направить на разработку законопроекта.

Съезд обратился к органам исполнительной и законодательной власти с предложением предусмотреть возможность ускорить регистрацию прав на недвижимость. По данным президента Московской ассоциации риэлторов Анны Лупашко срок, составляющий месяц, в целом по стране соблюдается. Но московские риэлторы считают, что из-за такого длительного срока регистрации распадаются сделки, включающие «встречные» покупки, страдают покупатели жилья.

Съезд также предлагает изменить Налоговый кодекс РФ в части размера налогового вычета для собственников недвижимости, владеющих ею менее 3 лет. «Налогообложение — мощный инструмент регулирования отношений на рынке недвижимости, который обслуживают риэлторы. Мы заинтересованы в легальных сделках по купле-продаже недвижимости, чтобы в договоре указывалась фактическая сумма сделки», сказал председатель Комитета защиты прав потребителей РГР Михаил Гороховский. Он привел данные: лишь 6% продавцов жилья, которые обязаны платить налог из суммы, вырученной от продажи недвижимости, делают это. И львиная доля мошенничеств на рынке жилья строится на практике указания заниженной стоимости продажи. Увеличение размера налогового вычета способствовало бы установлению прозрачных отношений и защите прав добросовестных приобретателей жилья.

Также съезд РГР предлагает изменения в нормативы о накопительной ипотечной системе для военнослужащих.

Российская гильдия риэлторов меняет структуру своего управления. Изменения требуют серьезных корректив документов Гильдии, поэтому съезд пока решил «поручить подготовить» эти изменения к осени. В декабре они должны быть утверждены. Предполагается изменить принцип формирования Правления РГР (президентского совета). По действующему уставу Правление - совещательный орган и формируется президентом лично. Однако, по словам Константина Апрелева, роль правления стала не совещательной, а законодательной, почему принцип его формирования должен быть демократичным и прозрачным. На переходный период состав правления расширен с 11 до 14 человек (в состав включен петербуржец Валерий Солдатов из ФСК САС). А затем, по предложению Александра Романенко, кроме входящих в Президентский совет по должности (действующий, бывший и будущий президенты РГР, а также исполнительный вице-президент) и трех человек, назначенных президентом, пять членов Правления будут избираться съездом профобъединения. Другие изменения также служат реализации «демократических принципов выборности и ротации».

Мандаты полномочных представителей президента РГР в федеральных округах продлены новым главой объединения: в Поволжье полпредом остался Вячеслав Пермяков, а на Северо-Западе — Павел Созинов, вице-президент петербургской Ассоциации риэлторов.

На съезде РГР было сказано много теплых слов уходящему с поста президента Александру Романенко. Работа РГР за два года его руководства единогласно была признана удовлетворительной («раз уж нельзя, как сказала Анна Лупашко, записать в постановлении «очень хорошей»).

"Российские риэлторы критикуют закон о СРО"

На открытии во вторник в Москве XI Национального конгресса по недвижимости вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Константин Апрелев заявил, что действующий закон о саморегулируемых организациях (СРО) не устраивает риэлторов.

По его словам, в РГР давно действуют более тонкие, мобильные и эффективные инструменты, чем прописанные законодателями. Требования закона соответствуют уровню муниципального, в лучшем случае – регионального, к тому же делающего первые шаги профобъединения, считает Апрелев.

Вице-президент РГР заявил, что закон фактически создает институт государственного лицензирования.

Глава Института экономики Москвы Надежда Косарева согласна с критикой закона. Как сообщает корреспондент БН.ру, она подчеркнула, что закон о СРО будет изменен.

«К сожалению, правки затрагивают практически каждую статью закона о СРО, - рассказала Косарева. - Корректировка будет идти в комплексе с пакетом поправок в Градостроительный кодекс РФ, касающихся саморегулирования в строительстве. Пакет подготовлен ко второму чтению в Госдуме РФ».

Четверть московских жилых кварталов хотят реконструировать

После долгих раздумий о том, что делать с пятиэтажками 1950-1960-х годов, называемых в народе хрущевками, столичные чиновники вынесли им смертный приговор. Как сообщил вчера заместитель руководителя департамента градостроительства Москвы Владимир Хайкин, все пятиэтажки вне зависимости от серии будут снесены. Правда, сроки сноса еще не определены - московское правительство сделает это в августе. Однако в долгой истории московских хрущевок фактически поставлена точка. Своим появлением они дали надежду гражданам на решение квартирного вопроса. Их исчезновение происходит в пору, когда словосочетание "доступное жилье" переходит в область анекдотов.

В июле департамент градостроительства предложит на рассмотрение правительства Москвы проект программы реновации территорий сложившейся жилой застройки на 2008-2010 годы, сообщил Владимир Хайкин. «Сложившаяся система разделения пятиэтажек на сносимые и несносимые серии требует пересмотра, - процитировал вчера Хайкин мэра Москвы Юрия Лужкова, - с целью перехода к полному сносу пятиэтажного жилого фонда, построенного по типовым проектам».

Сегодня общая площадь всего пятиэтажного жилого фонда в Москве, по данным МосгорБТИ, составляет 32,1 млн кв. м, или 24,5% всего жилого фонда города Москвы. Из них 21,9 млн кв. м приходится на пятиэтажные дома, построенные в период с 1958 по 1973 год по типовым проектам. Это хрущевки - жилье настолько низкокачественное, что оно не может быть даже классифицировано ни по каким современным нормам. И при этом только чуть более 2 млн кв. м из 21,9 млн кв. м приходится на пятиэтажные дома сносимых серий (К-7, II-32, II-35, 1605-AM, 1МГ-300). Снести все эти ветхие дома власти намеревались еще в прошлом веке. Согласно постановлению № 608 от 6 июля 1999 года «О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года» намечено было уничтожить 6 млн кв. м такого жилья сносимых серий. Как сообщил источник «Газеты» в стройкомплексе, на сегодня более половины плана по сносимым сериям выполнено. Остальной объем низкокачественного жилья, относимого к так называемым несносимым сериям, в массовом порядке до сих пор не предусматривается сносить никакими формальными документами. А ведь всего на территории Москвы пятиэтажная застройка встречается в 500 кварталах из 1,8 тысячи существующих на карте мегаполиса. В морально и физически устаревшем жилищном фонде проживает около 600 тысяч семей.

Новая программа, по словам Хайкина, придет на замену программы капремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий и сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы на 2004-2006 годы, которая была продлена на 2007 год. Все кварталы, включенные в адресный перечень проекта новой программы и пригодные для проведения реорганизации (сноса и последующей застройки) территории (см. справку), будут обследованы на предмет целесообразности проведения их реорганизации. В качестве критерия будет использован коэффициент реорганизации - отношение площади строящегося жилья к площади сносимого. Решение о проведении реорганизации за счет средств городского бюджета будет приниматься, если коэффициент реорганизации превышает 1,7. По крайней мере, на эту цифру велел ориентироваться мэр Москвы Юрий Лужков. Обитатели сносимых домов будут переселяться так называемым волновым методом: в близлежащих кварталах будут строиться стартовые дома.

"Блестящая, верная идея, - порадовался планам властей глава концерна "Крост" Алексей Добашин. - Ну чем гражданин, проживающий в пятиэтажке сносимой серии К-7, хуже гражданина, живущего в серии 515, относящейся к несносимым домам?" Правда, по словам застройщика, будет трудно вписываться в коэффициент 1,7. "Крост" сейчас занимается сносом и расселением жильцов пятиэтажек в Строгино (в виде исключения было разрешено снести и одну девятиэтажку на бульваре Генерала Карбышева, 16), где вместо 30 хрущевок должен появиться жилой район "Юнион парк". И, как признается Добашин, в коэффициент ему удается вписаться с трудом. Он объясняет это хитростью граждан, которые или вовремя беременеют, или даже мошенническим путем становятся инвалидами, подделывая документы.

Исключения в повальном сносе пятиэтажек, к которому стремятся московские власти, есть и в новой программе. Как сказал Хайкин, во-первых, не будут сносить крепкие пятиэтажки, в которых городские власти успели сделать капремонт. Частью таких объектов являются пятиэтажные дома эпохи конструктивизма, расположенные в центре Москвы. Во-вторых, если жители встанут грудью на защиту своих домов, их также оставят в покое. Правда, будут ли в таком случае эти дома капитально отремонтированы, в программе не говорится.

КОНСТАНТИН АПРЕЛЕВ, вице-президент Российской гильдии риэлторов:

- У меня хорошее отношение к хрущевкам. Я не вполне согласен с теми программами, которые реализуются: это очень существенно уплотняет и без того плотную территорию. Контролировать же содержание дома и порядок в этих 16-, 18-, а то и 25-этажных новых зданиях будет очень сложно. Чем больше жильцов, тем сложнее домами управлять, а хрущевки - это умеренное количество жителей и, следовательно, возможность договариваться по принципам управления.

Да, может быть, хрущевки очень много тепла расходуют на отопление, может, и метраж маловат. Но, с другой стороны, при сегодняшних московских ценах и хрущевка - это не так уж плохо, потому что у людей есть кусочек относительной стабильности.

По-моему, сначала нужно определиться, в каких районах (скорее всего, новых) допустима высокая этажность. Надо принять закон о плотности застройки и функциональном зонировании территории города. А уж после этого и определяться со всеми остальными программами. Но у нас сначала принимают программы, нарушающие интересы значительного количества граждан, а потом начинают думать о возникающих проблемах. Если хрущевки себя изжили, то надо построить на их месте тоже пятиэтажные, но современные и лучшие дома. Не нужно, чтобы при отсутствии инфраструктуры эти новые муравейники все выше и выше росли в небо. Кстати, сейчас московские власти делают вид, что борются с точечной застройкой. Но профессионалы знают, что ни одна площадка не может быть застроена без согласия правительства города.