Агентство недвижимости САВВА : Ипотека: зарубежный опыт

Банки осторожно возвращаются к коммерческим облигациям с ипотечным обеспечением

Привлечённые более консервативной процедурой оценки платёжеспособности заёмщиков и очевидным достижением цен на собственность своего дна перед началом роста, банки типа J.P. MorganChaseи RoyalBankofScotland, хотя и осторожно, но возвращаются на рынок ипотечных ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью.

«По сравнению с ситуацией год или два назад мы прошли долгий-долгий путь», - заявил Росс Мур, исполнительный вице-президент агентства недвижимости ColliersInternational. – «Тот факт, что уже начинаются дискуссии – это огромный шаг вперёд. Продвигаемся ли мы вперёд на пути к перезапуску рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью? Да, я в этом уверен».

До того, как пузырь лопнул, почти половина всех сделок по коммерческой недвижимости финансировалась за счёт относящихся к ценным бумагам с ипотечным покрытием сделок. В качестве кредитного инструмента данные бумаги позволяют банки удалять займы из своего баланса: кредиты собираются в диверсифицированные пулы, которые затем выпускаются как облигации. Собранные с продаж платежи направляются на будущие займы на недвижимость.

Согласно данным ColliersInternational, во время пика в 2007 году в США было выпущено ипотечных ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью, на сумму более $230 млрд. Но в связи с обесцениванием собственности и застоем на рынке недвижимости выпуск новых бумаг упал до $12 млрд. уже в следующем году, а в 2009 упал снова до $3 млрд.

Как утверждают аналитики по недвижимости, с начала июня было совершено восемь процедур выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью, на сумму в $5 млрд. в кредитах. К концу этого года в данном секторе ожидается заключение сделок на сумму в $10 млрд., заявил Мариэль Жан де Бёр, управляющий директор по исследованию структурированных продуктов в WellsFargoSecurities.

Тем не менее, RoyalBankofScotlandвыпустил в апреле ценных бумаг на сумму в $309,7 млн. Состаящий из шести займов на 81 единицу собственности, это первая облигация, рассчитанная на нескольких заёмщиков, с 2008 года, заявили эксперты.

«Большая часть этих средств определяется финансированием, которое возвращается на рынок коммерческой недвижимости», - заявил Брайан Ланкастер, эксперт по маркетингу в theRoyalBankofScotland. – «Это означает, что рынок до сих пор является, как я это называю, очень раздвоенным».

Хорошо сдающиеся в аренду помещения в больших городах типа Нью-Йорка получают финансирование по низким ставкам, а в то же самое время некоторые здания класса Б в малых городах теряют в стоимости и отчаянно пытаются гарантировать займы, утверждают Ланкастер и другие аналитики. В результате нацеленные на будущие ценные бумаги кредиторы рассматривают небольшой пул качественной собственности.

«Это в самом деле история о двух рынках», - заявил Спенсер Леви, старший управляющий директор CBRichardEllis. – «Есть активы, испытывающие сильный приток финансов, и есть активы, его не испытывающие. Испытывающие найдут дом на сегодняшнем рынке, у них хорошие отношения с кредиторами, страховыми компаниями и посредниками. А при взгляде на не испытывающих, создаётся ощущение, что они падают с обрыва».

Аналитики отметили, что реакция инвесторов была и остаётся положительной, а спрос на большинство ипотечных ценных бумаг превышает предложение. Кредиторы видят причину успеха в консервативных стандартах оценки платёжеспособности заёмщиков, которых не было в 2007 году, когда займы активно выдавались на основе будущих доходов, а не текущих денежных потоков.

Некоторые кредиторы также хорошо отозвались о программе срочного кредитования под залог обеспеченных активами ценных бумаг (TALF), которая помогла стимулировать рынки ценных бумаг, предоставив кредиторам собственный капитал и заёмные средства. Данная программа перестала действовать в июне.

«Это положительно сказалось на балансах и кредиторов, и инвесторов в отношении их займов, поэтому эффект был в самом деле позитивным», - заявила Лиза Пендергаст, президент Финансового совета по коммерческой недвижимости (CREFinanceCouncil), финансово-торговой ассоциации по недвижимости. – «Я думаю, мы наконец достигли той точки, когда можно чувствовать себя более-менее комфортно в отношении собственного баланса и портфеля ценных бумаг».

Успех заключённых J.P. Morganи RoyalBankofScotland сделок побудил таких их конкурентов, как WellsFargoSecurities, DeutscheBankи MorganStanleyподготавливать займы на коммерческую недвижимость для грядущих выпусков ипотечных ценных бумаг, заявил Джон Лайнс, президент американского отделения Savills, базирующегося в Лондоне агентства недвижимости.

Подобно J.P. MorganChaseи RoyalBankofScotland, располагающих небольшими партнёрскими инвестиционными группами, многие кредиторы комбинируют свои и чужие портфели ценных бумаг с целью выдвижения сделок с ипотечным покрытием на рынок.

«Эти кредиторы начинают выдавать и сохранять займы, поскольку они полагают, что секьюритизация, пусть даже и теоретически, снова стала целесообразной и, очевидно, будет прекрасным средством получения дополнительных прибылей», - заявил Лайнс. Он добавил, что его компания планирует получить $1,5 млрд. от финансирования от имени его американских и заграничных клиентов.

«Можно с уверенностью заявить, что те банки, которые всегда были в этом бизнесе, в этот бизнес вернутся, если они ещё этого не сделали», - заявил Джианкатерино. – «И я думаю, мы увидим увеличение активности, схожей с наблюдаемой нами в течение последних нескольких месяцев».

Канадский консервативный подход к ипотечному финансированию мог бы стать примером для США

Но сравните: в США продажи домов и уровень цен всё ещё остаются слабыми и шаткими, а Фриц совершил покупку на канадском рынке, который уже находится на уровне выше докризисного. Безо всяких доступных покупателям жилья в Штатах налоговых привилегий он сумел скопить необходимую для первоначального платежа сумму. Он также намерен погасить свой 15-летний ипотечный заём в том же банке, который выдал ему кредит. Очень редкое явление в Соединённых Штатах, где финансовые корпорации обычно перепродают ипотечные долги.

«Канадцы не любят жить в долг», - заявил Фриц. Подобное отношение обусловлено частично культурными традициями, а частично банковской системой и регулятивными механизмами, в условиях которых люди не могут получить доступа к жилью, если они не могут определённо себе его позволить. – «Люди здесь не спекулируют».

В то время, как президент Обама и 20 лидеров государств собираются в Торонто для обсуждения путей предотвращения будущих финансовых кризисов, у них перед глазами уже есть готовая модель Канады, чей причудливый старомодный подход к ипотечному финансированию помог ей избежать наиболее болезненного воздействия недавних потрясений.

«Канадская система ипотечного кредитования была создана канадской регулятивной структурой, а система ипотечного кредитования США была создана регулятивной и политической структурами», - заявил Эд Кларк, генеральный директор TDBank. По его словам, в то время, как США наиболее активно из всех участников ведут дискуссию по проблеме увеличения стабильности финансовой системы, «ирония заключается в том.., что одной из первопричин кризиса была ипотечная система Соединённых Штатов».

Будучи крупным американским торговым партнёром, Канада не осталась невредимой после глобального экономического спада. Страна также пережила рецессию. Канадское правительство, возглавляемое консервативной партией, вмешалось в ситуацию и направило десятки миллиардов долларов на дополнительное потребление для стимулирования экономики.

Но достигнутые Канадой результаты в корне отличаются от полученных в США, они открывают целое поле для изучения модели, когда политика, регулирование и поведение потребителей объединяют усилия для создания экономических условий, при которых домовладельцы типа Фрица могут жить в атмосфере стабильного роста цен в то время, как те же группы населения в США уже не первый год страдают от неопределённости. Несмотря на все надежды на экономическое восстановление в США, продажи новых домов упали в мае до рекордно низкого уровня в 300 000 единиц, подорванные прекращением действия программы налоговых льгот для покупателей.

В самом начале кризиса канадские банки действовали в соответствии с более строгими правилами и были обязаны откладывать более крупные капиталы, чем их коллеги из США, и проводить более консервативную политику. Государственные агентства (напр. CanadaMortgageи HousingCorp.) действовали в рамках политики поддержки рынка жилья, предлагая программы ипотечного страхования, но, в отличие от FannieMaeи FreddieMacв США, от них никогда не требовалось представлять обладание собственным домом как верх социальных или экономических мечтаний.

Канадское налоговое законодательство нейтрально: процентные ставки по ипотечным выплатам не подлежат снижению, что стимулирует покупателей жилья вносить более крупные первоначальные платежи и избегать снятия средств под залог увеличивающейся стоимости жилья. Банки, в свою очередь, должны обслуживать выдаваемые ими ипотечные кредиты и собирать проценты по выплатам. По условиям большинства займов процентные ставки могут быть пересмотрены через пять лет, и большинство займов также предполагают штраф за досрочное погашение кредита – редкое явление в США.

«По большому счёту, мы увидели, что рынок жилья Канады отвечает динамике спроса и предложения», - заявил Александер. По его словам, канадский рынок сильно отличается от рынка жилья в США, действующего по стандартам свободного кредитования и в соответствии с требованием Уолл-Стрит, по которому ипотечные займы должны быть сгруппированы и проданы как ценные бумаги: «Выданные в Канаде ипотечные займы – это займы, которые банки с готовностью держат на своём балансе».

И в то время, как жилищный рынок в США остаётся вялым, рынок в Канаде показывает такую активность, что Банк Канады недавно повысил процентные ставки, а регуляторы приняли прочие меры для уменьшения спроса – например, были ужесточены правила соответствия для предоставления ипотечного займа.

Некоторые принципы функционирования канадской системы становятся всё более популярными в других странах Большой двадцатки. Например, увеличение нормативов банковских капиталов и проявление большей осторожности при управлении рисками. Но другим правительствам может быть трудно воспроизвести поведение канадских потребителей.

В течение трёх лет после окончания колледжа и трудоустройства в правительство провинции Онтарио 25-летняя Карали Д’суза постоянно копит деньги на покупку квартиры в деловом районе Торонто. Но она не купит до тех пор, пока не накопит как минимум 20% для внесения первоначального платежа и не найдёт приемлемую цену.

Ипотечное кредитование увеличивается, но рынок "подавленный"

«Несмотря на всплеск активности в конце прошлого года и последующий спад в начале этого, едва ли можно говорить об изменении основополагающей позиции. Но при заметно улучшающихся экономических условиях и при низких процентных ставках мы продолжаем ожидать некоторое улучшение состояния рынка к концу этого года».

Однако, Сэмтер предупредил, что долгоиграющие проблемы, с которыми столкнулся рынок, замедлят его восстановление. «Финансовые институты понимают, что планы правительственной поддержки в £300 млрд. прекратят действовать в следующем году, и им придётся искать альтернативные источники финансирования. Скорее всего, это ограничит размер финансирования, на который может рассчитывать жилищный рынок».

Банки сопротивляются намерениям уменьшить ипотечные задолженности

Во вторник два крупных банка, в противовес намерениям администрации Обамы, поставили вопрос ребром в деле об урезании ипотечной задолженности для испытывающих трудности домовладельцев, заявив, что данная мера будет применяться ограниченно.

Идея снижения размера основного долга по кредиту в последний месяц стала основной частью попыток администрации президента помочь семи миллионам домохозяйств, находящихся под угрозой потери права выкупа заложенного имущества. Но служащий JPMorganChaseДэвид Лоумэн заявил, что снижение основной задолженности может наградить домохозяйства за приобретение того, что они себе не могли позволить. А на будущих домовладельцах это может отразиться негативно, поскольку цена получения кредита возрастёт. И, в любом случае, данная мера нерезультативна.

«Мы обеспокоены широким распространением крупномасштабных программ по снижению основной задолженности», - заявил в своём заявлении во время слушаний Комитета по делам жилищного финансирования (House Financial Services committee) Лоумэн, глава банковского отдела жилищного кредитования.

В более сдержанной форме заявление Лоумэна лаконично поддержал служащий WellsFargo. «Списание долгов не является универсальным решением», - заявил Майк Хейд, со-президент WellsFargoHomeMortgage. Два других опрошенных комитетом во время слушания банкира – представители BankofAmericaи Citigroup– предпочли не затрагивать данную проблему.

Правительственные программы корректирования подвергались критике со стороны законодателей и общественных групп за то, что они делали слишком мало и слишком медленно. В среду (14.04) члены Контрольной комиссии Конгресса США (TheCongressionalOversightPanel) сделали доклад, в котором указывается, что «реакция Министерства финансов по-прежнему не успевает за темпами кризиса».

В ответ Министерство финансов заявило, что, согласно его последнему модификационному отчёту, также представленному в среду (14.04), количество постоянных модификаций выросло в марте до 230 тыс. домохозяйств, и, по сравнению с предыдущим месяцем, рост составил 35 процентов.

Сделанное во вторник (13.04) заявление, однако, в первый раз показало, что общественность понимает, что последние меры по предотвращению потери права выкупа заложенного имущества могут встретить сопротивление банков, в конечном итоге выставляя их менее эффективными, чем предполагалось изначально.

Одна из новых правительственных программ настоятельно потребует от кредиторов всерьёз рассмотреть возможность снижения ипотечной задолженности для бедствующих заёмщиков, соответствующих требованиям правительственных модификационных планов.

Более радикальный план требует от кредиторов рефинансировать кредиты тех заёмщиков, которые могут быть в состоянии выполнять финансовые обязательства, но должны за свои дома суммы, значительно превышающие их стоимость. Многие из этих займов были секьюритизированны в инвестиционные пулы, но продолжают обслуживаться крупными банками.

Инвестиционный пул мог бы привести ипотечный кредит в рамки, до уровня текущей рыночной стоимости собственности – возможно, меньшей, чем было задолжено, но большей, чем можно было бы получить в случае выкупа дома.

«Если мы перепишем ипотечный договор задним числом, чтобы восстановить справедливость для любого должника по ипотеке, потому что стоимость его или её дома снизилась, какой ответственный кредитор возьмёт на себя риск изменения стоимости, выдавая ипотечные займы в будущем?», - спросил Лоумэн, используя заранее приготовленные комментарии.

Чем Chase – один из сильнейших среди крупных банков – может в самом деле быть обеспокоен, так это не об обслуживаемых им первичных ипотечных займах, а о кредитах под залог жилой недвижимости, составляющих $133 млрд., и о выданных банком краткосрочных кредитах.

Обеспечивающие первичные займы инвесторы утверждают, что остальные должны быть на втором месте и получать только те деньги, что останутся после погашения первичных займов. Но банки типа Chase, обеспечивающие большинство вторичных займов, настаивают на более выгодных условиях. Поскольку у таких гигантов есть силы, чтобы сорвать любую модификацию, ситуация на данный момент зашла в тупик.

Алан Уайт, профессор Школы юриспруденции при университете Валпарейсо, детально изучивший многочисленные модификационные планы, заявил: «Chase и Wells нападают на ими же придуманного противника. Никто не выступает за всеобщее снижение долгов. Но, на мой взгляд, они чувствуют необходимость давать жёсткий отпор любым попыткам заставить их частично списать проблемные вторичные ипотечные кредиты и кредиты под залог жилой недвижимости в их портфолио».

Лоумэн подчеркнул моральный аспект проблемы. Санкционирование частичного списания долгов по займам под залог жилой недвижимости – это очень плохая идея, - заявил он, - поскольку получится, что данные кредиты будут использованы просто для получения, а не для оплаты жилья.