29.12.2011
Что такое "риэлторская услуга"?
Российская гильдия риэлторов (РГР) провела 16 декабря круглый стол «Состав риэлторской услуги». Профессионалы рынка недвижимости попытались расшифровать понятие «риэлторская услуга», выделить нормы, определяющие состав риэлторских услуг и персональной ответственности риэлтора, установить требования к его профессиональным знаниям и навыкам.
В круглом столе приняло участие более 60 представителей из разных регионов России.
Модератором круглого стола выступил Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов.
Основными спикерами выступили:
- Григорий Полторак, президент РГР;
- Андрей Хромов, вице–президент РГР, президент Гильдии риэлтров Московской области;
- Александр Жилевский, вице-президент РГР, представитель Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов;
- Бабичев Александр Иванович, вице-президент РГР, представитель Уральской палаты недвижимости, г. Екатеринбург;
- Алексей Шипачев, президент НП «Профессионалы недвижимости Поволжья», г. Саратов;
- Сергей Галалу, генеральный директор АН «ИТАКА», г. Санкт-Петербург;
- Олег Самойлов, генеральный директор «Релайт-недвижимость», г. Москва.
Открыл заседание круглого стола Константин Апрелев: «Стандарты риэлторской услуги - это поле профессиональной деятельности и деятельности СРО, они не должны рассматриваться в законодательной плоскости.
Выражаю уверенность, что итогом круглого стола, станет идентификация, определение содержания состава и формата пакета риэлторских услуг, что позволит профессионалам рынка в дальнейшем сформулировать и прописать стандарты и требования к самим услугам, с целью единого понимания специалистами рынка недвижимости риэлторской услуги и четкого понимания того, что есть профессия «риэлтор»!
Александр Жилевский дал определение сделки, как действия направленного на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей и определил восемь основных этапов содержания риэлторской услуги, выразив мнение, что все они должны быть заложены в
Стандарт оказания услуг риэлторами: «Очень важной составляющей нашей услуги клиентам является, на мой взгляд, безопасность и высококачественный результат. Риэлторская услуга направлена на конечный результат, на достижение определенных задач и целей. Цель клиента - приобретение полного права, цель продавца - в полном объеме получить вознаграждение за тот объем высокопрофессиональной работы, который он оказал клиенту. Задачей риэлтора является точное понимание и удовлетворение потребностей клиента, нестандартный подход к решению задач и достижение результата, превосходящего ожидания клиента.
Когда клиент получает полный объем услуг, у него складывается однозначное понимание, за что клиент заплатил. А вот каким образом он может платить риэлтору-агентству (или за каждый этап работы риэлтора, или за комплексно выполненную работу) – это дело каждой сертифицированной компании, которая, безусловно, вошла в состав СРО».
Андрей Хромов подчеркнул важность темы и выразил надежду, что обсуждения на круглом столе позволят всем его участникам сформулировать определение риэлторской услуги и формализовать ее состав. Четкая формулировка и формализация этих понятий позволит включить их в будущий стандарт, который поможет риэлтору идентифицировать себя с позиции самой профессии «риэлтор» в деятельности СРО и сертификации по отношению к другим участникам рынка.
Также Андрей Хромов обратил внимание участников круглого стола на то, что существуют два момента, которые могут препятствовать, по его мнению, качественному оказанию риэлторских услуг. Первый момент, это оказание риэлторских услуг юридическим сообществом и интернет-порталами, которые призывают потребителей действовать самостоятельно без привлечения специалистов, что может повлиять на развитие профессии риэлтора. Такие примеры известны в других странах: в Великобритании, Малайзии и других, где из-за оказания услуг другими лицами размер комиссионных снижен до уровня 1% (в США удалось сохранить комиссионные на уровне 6%).
Второй момент - в качестве стратегической задачи, стоящей перед РГР Национальный совет утвердил задачу стопроцентного перехода региональных ассоциаций — членов РГР к саморегулированию, а также создание Национального объединения СРО в области риэлторской деятельности. СРО включает в себя идею не только создание стандартов, но и систему проверок деятельности членов саморегулируемой организации. Федеральный закон «О Саморегулируемых организациях» устанавливает обязательность таких проверок, но не обозначает, какие конкретно стороны деятельности должны проверяться, а также не регламентируют процесс их проведения. По мнению президента Гильдии риэлторов Московской области, в стандарте должно быть это четко указано.
На сегодняшний день в России существует принятый и утвержденный РГР Национальный стандарт брокерских услуг на рынке недвижимости, в котором четко прописано определение, требования, содержание брокерских услуг. Брокерская услуга-услуга, оказываемая исполнителем потребителю при совершении операций с объектами недвижимости и правами на них.
Для того чтобы не допустить к оказанию услуг непрофессионалов, Андрей Хромов предложил разделить данную услугу на три составляющих.
Первая составляющая – это подготовительный этап, который позволяет риэлтору провести необходимую работу для совершения полноценной сделки (поиск покупателя или объекта, прописать схемы технологии сделки или сделок, проведение первичных переговоров, определение объема и цены услуги, и т.д.).
Вторая составляющая - сопровождения сделки. На этом этапе риэлтор решает одну важную задачу: для продавца он выявляет возможный максимальный спрос, ищет покупателя готового заплатить максимально высокую цену; для покупателя он ищет объект, который бы максимально удовлетворил его запросу и уровню его ожиданий. Эта составляющая отличает профессиональную деятельность риэлтора от всех остальных участников рынка недвижимости (взаимодействие с различными инстанциями: органами госрегистрации, органами опеки и попечительства, налоговыми инспекциями, БТИ, кадастровой палатой, поставщиками жилищно-коммунальных услуг, нотариатом, банками, местной администрацией и многими другими, в зависимости от сектора оказываемых услуг).
Третья составляющая – блок факультативных услуг. Это подбор ипотечной программы, оформления страховок, представления интересов арендодателя, управление его недвижимостью, сдача квартиры на сутки.
В ходе своего выступления Андрей Хромов подчеркнул, что главная задача риэлтора – помочь клиенту продать объект по максимально высокой цене, существующей на рынке или, если он представляет интересы покупателя, то купить объект по реальной цене, не переплатив за него, а также организовать работу по сопровождению сделки на каждом ее этапе таким образом, чтобы максимально оградить клиента от возможных трудностей.
«Понятие рыночной цены очень относительно, но, тем не менее, соблюдение экономических интересов наших потребителей – это ключевая функция риэлтора, потому что эти интересы никто, кроме риэлтора, в этой ситуации защитить не может: ни юристы, так как они не знают законов функционирования рынка недвижимости, ни оценщики, которые действуют в рамках закона об оценочной деятельности, не зная текущую рыночную ситуацию.
Подводя итоги своего выступления, Андрей Хромов за основу будущего стандарта содержание риэлторской услуги предложил взять комплекс оказываемых услуг (на примере, представленном Нижегородской гильдией сертифицированных риэлторов), полностью его описать структурировать и конкретно определиться с этапами оказания услуг по оформлению сделок. Данную услугу Андрей Хромов предложил либо включить в стандарт как обязательную либо оставить на усмотрение самих компаний, оказав им помощь в формулировании их услуг для клиентов.
Валерий Виноградов, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области поддержал выступление Андрея Хромова, поделился своим мнением и предложил выделить два этапа оказания риэлторских услуг: подготовительный этап и этап оформления сделки, то, что является уникальной услугой, характеризующей работу риэлтора. «Полная услуга - это то, что риэлтор должен декларировать в качестве основной услуги, все остальные не должны являться ключевыми».
Валерий Виноградов считает, что важным моментом в риэлторской деятельности является организация качественного сервиса.
Галина Иванова из Рязани, член Национального совета РГР, в своем выступлении коснулась психологических моментов участников сделки обмена. По ее мнению, большое количество стрессов клиент и риэлтор получает не в момент расчета за оказанную услугу, а во время прохождения всех этапов сделки. Галина Иванова предложила организовать работу риэлтора на всех этапах сделки таким образом, чтобы покупатель не чувствовал дискомфорта, ведь для него обмен - это одна целостная сделка, потому что люди, продающие недвижимость, как правило, лишены жилья.
Риэлтор также испытывает психологические стрессы, беря ответственность за положительный результат данной сделки (в США покупатель может приобрести жилье с помощью ипотеки, продать свое жилье в любое удобное для него время и рассчитаться с ипотечным кредитом). Такую сложную услугу, представляющую собой цепочки из многих услуг, никто, кроме риэлтора, оказать не может, так как в ней отношения с продавцом превращаются в отношения с покупателем и эти отношения необходимо грамотно и аккуратно регулировать
На сегодняшний момент обмен является услугой самой востребованной. Поэтому, по мнению Галины Ивановой, не представляется возможным полностью описать состав риэлторской услуги, не описав процессы альтернативных сделок.
Президент РГР Григорий Полторак предложил точно определить круг обязанностей и состав услуги риэлтора: «В связи с развитием интернет-технологий, когда любой человек в любой точке мира может получить в полном объеме информацию по объектам рынка недвижимости, частично теряется уникальность услуги риэлтора. Но это плюс, так как, получив огромный спектр предложений, человек в любом случае обратиться к профессионалу, который поможет сориентироваться на рынке предложений объектов.
По моему мнению, ценность риэлтора состоит в том, чтобы помочь клиенту сориентироваться в большом объеме предложений на рынке, выбрать тот объект, который максимально удовлетворил бы потребности клиента. Ведь клиент, на самом деле, приходит не за обменом, не за тем, чтобы купить или продать, он обращается к риэлтору, чтобы изменить свою жизнь. Основная задача риэлтора - в том, чтобы подсказать клиенту, как достигнуть желаемого результата. Клиента не интересуют нюансы риэлторской услуги, его интересует конечный результат. Понять, что нужно клиенту, что для него первичная ценность, дать ему возможность самостоятельно разобраться, что ему необходимо - в этом ценность работы риэлтора».
Риэлтор не является посредником, по мнению президента РГР. Он может выступать посредником лишь во взаимоотношениях между сторонами сделки для достижения урегулирования конфликтов между ними и нахождения компромисса.
Подведя итоги своего выступления, президент РГР предложил выделить следующие этапы оказания риэлторских услуг:
- помочь клиенту сориентироваться на рынке предложений объектов недвижимости, найти контрагента, проконсультировать клиента, помочь в организации переговоров с контрагентами;
- оказать содействие в подготовке документов, необходимых для совершения сделки, в том числе организовать привлечение третьих лиц (БТИ, оценщиков, нотариусов и т.д.);
- сопровождение сделки: подготовка пакета документа, необходимых для государственной регистрации и организация процесса их передачи.
Гарантии, по мнению Григория Полторака, не должны быть включены в состав риэлторской услуги, так как риэлтор не может обещать клиенту однозначного положительного результата сделки, но может альтернативно предложить, к примеру, страхование титула. Государство, напротив, может и должно взять на себя эту функцию. В любом случае, риэлтор должен предупреждать клиента о том, какие риски существуют при проведении сделки и на любом ее этапе.
Также Григорий Полторак обратил внимание участников круглого стола на обязанности ритэлтора (представителя продавца) предоставлять необходимые документы связанные с историей недвижимого объекта риэлтору покупателя, для проверок и дальнейшей качественной правомерной работы специалиста.
Президент РГР обратил на такой важный пункт, входящий в состав риэлторской услуги, как оплата услуг риэлтора. Как принимать оплату по результату сделанной работы или за каждый ее этап? По мнению Григория Полторака, риэлторская деятельность не всегда направлена на результат, так как, работая на результат, риэлтор несет определенные бизнес-риски. Работая на процесс, риэлтор может прописать тариф на каждый этап комплексной услуги при условии, что каждый этап, по мере его реализации, будет грамотно и аккуратно документироваться и протоколироваться.
Президента РГР поддержал Владимир Березкин, президент Мурманской гильдии риэлторов. Он выступил за то, чтобы прописать тарифы за каждый этап услуги, оказываемой риэлтором, которые являлись бы материальной гарантией специалиста, не зависимо от результата сделанной работы.
Александр Бабичев, вице-президент РГР, выразил мнение, что сегодня самым важным для профессионалов рынка недвижимости является необходимость точно представлять самим себе суть риэлторской услуги, грамотно и полно суметь проанализировать, структурировать и описать ее, а также сформировать Понятийный аппарат риэлтора. Последним активно занимается Уральская палата недвижимости и в будущем она предложит в открытом доступе всем членам РГР использовать подготовленный и составленный «словарь риэлтора».
Сергей Галалу, генеральный директор АН «ИТАКА» в своем выступлении затронул такую важную тему как правовое регулирование рынка недвижимости. Он считает, что недвижимое имущество, это товар особого рода, к которому не применимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы многих лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. В течение длительного времени развитие рынка недвижимости тормозилось отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский Кодекс РФ, который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем пока не сложилась единая и лишенная противоречий система гражданского законодательства о недвижимости, которая отвечала бы современным требованиям. С принятием концепции Закона о недвижимости, о риэлторской деятельности был бы сделан важный шаг в формировании понятий и стандартов риэлторской услуги, позволяющий защищать права добросовестного потребителя.
Олег Самойлов, генеральный директор АН «Релайт-Недвижимость»: «Слово «риэлтор» является официально зарегистрированной торговой маркой, все права на использование которой принадлежат Российской гильдии риэлторов. И поскольку большая часть участников круглого стола являются членами РГР, я хочу призвать всех собравшихся, активизировать усилия по ведению работы, направленной на разъяснение потребителям отличий, характеризующих профессиональных риэлторов.
Нужно определить четко, что такое риэлторская услуга, чтобы в дальнейшем оперировать этим для создания СРО. На мой взгляд, начинать нужно с простых, чётких и однозначных терминов, критериев, условий. Это позволит грамотно организовать процесс оказания риэлторской услуги. Непонятные формулировки повлекут за собой всевозможные подзаконные акты, усложняющие работу СРО риэлторской деятельности.
В Национальном стандарте профессиональной деятельности РГР прописано, что риэлторская деятельность - это социально ответственный бизнес, когда бизнес рассматривается профессионалами через призму потребностей тех, кто является их клиентами, то есть потребителями услуг. Ведь к риэлтору обращаются клиенты, чтобы решить свои вопросы с недвижимостью. Именно это является ценностью для потребителя. Риэлтор должен оказать потребителю полный пакет риэлторских услуг, чтобы потребительская ценность данной услуги была максимально высока и ее конкурентное положение на рынке являлась более устойчивой. Если снизить потребительскую ценность, которая, в том числе обеспечивается комплексностью оказываемой услуги и ответственностью перед клиентом, то она будет рассматриваться как неполная, некачественная, а значит, и низкооплачиваемая».
По мнению Олега Самойлова, стремясь ограничить состав риэлторских услуг посредническими функциями, снижая планку ответственности и уровень профессионализма, риэлтор обесценивает себя как профессионал и наносит вред имиджу профессии.
Олег Самойлов убежден, что клиент ищет в лице риэлтора не только специалиста, но и друга. Ведь жилищный вопрос - один из самых важных в жизни человека и ему важно, чтобы услуга оказывалась надежным лицосм, которому можно доверять.
Резюмируя свое выступление, Олег Самойлов выделил следующее:
- повышение статуса бренда «риэлтор»;
- выстраивание социально значимых отношений между риэлтором и продавцом;
- все категории потребителей имеют равную ценность для риэлтора;
- риэлторская услуга должна быть направлена на комплексное решение задачи клиента;
- функция обеспечения правовой надежности сделок, в силу важности для потребителей и сложившихся на рынке недвижимости обычаев делового оборота, является важной составляющей риэлторской услуги, наряду с коммерческим, маркетинговым, переговорным, психологическим и иными значимыми элементами.
Подводя итоги круглого стола, Константин Апрелев предложил создать рабочую группу, которая должна разработать и определить понятие риэлторской услуги, раскрывающие ее основные признаки и элементы.
19.08.2011
Риэлторский рынок выходит из "коротких штанишек"
Специальный закон о страховании граждан, вкладывающих деньги в строительство своего будущего жилья, появится в России. Он защитит права участников жилищных кооперативов, проще говоря, дольщиков. С соответствующей инициативой выступит рабочая группа Госдумы по проблемам обманутых дольщиков. О сути закона рассказал вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев в эфире радио "Вести ФМ".
Апрелев: Я ни одной страны не знаю, где существует схема страхования именно инвестиций, привлекаемых дольщиков. Во всем мире существует классическая схема, когда стройки на стадии строительства финансируются банками, а далее уже в полной готовности объект выводится на рынок. Мне представляется, что и для нашего рынка это было бы крайне полезно и эффективно, потому что наш рынок уже выходит из коротких штанишек и схема привлечения денег, когда все риски находятся на дольщиках, на вкладчиках, на наших простых гражданах, которые риски оценить, в принципе, не могу, наверное, не самое лучшее решение.
"Вести ФМ": Константин Николаевич, а какие-то оценки существуют? Во сколько обойдется такая страховка, потому что дольщиками становятся, наверное, в первую очередь, потому что денег не хватает на жилье?
Апрелев: Мне поэтому и кажется, что насколько я понимаю, поскольку для страховых компаний это не классическая услуга, они не могут ее адекватно оценивать, потому что нужно контролировать все финансовые потоки и прочие обстоятельства, наверное, эта услуга будет дорогой. А поскольку она будет дорогой, наверное, все-таки степень ее востребованности будет невысокая. Либо это будет очень узкий круг строек, где, например, сами страховые компании участвуют в финансировании такого строительства, либо, мне кажемся, что этот круг невозможно будет в ближайшее время расширить.
22.06.2011
Налог ударит по недвижимости
Будущий закон о налоге на недвижимость еще блуждает по министерствам и ведомствам, а депутаты Госдумы уже обсуждают его кулуарно. Однако пока им приходится обходиться слухами, информацией из неофициальных источников и общими заявлениями первых лиц. Пока ясно лишь, что рассчитывать налог на недвижимость будут исходя из ее рыночной стоимости и что льготы для малоимущих предусматриваются.
Минус квартира
Минэкономразвития, отвечающее за подготовку проекта закона о налоге на недвижимость, пока его не представило. Из ведомства просачиваются лишь неофициальные сведения. Ориентировочная величина налога составит, скорее всего, 0,1% от рыночной стоимости недвижимости. Для владельцев средних московских квартир это будет означать десяток (а то и не один) тысяч рублей ежегодно. Такая ставка вряд ли кого-то обрадует. Поэтому, чтобы не допустить социального взрыва, предусмотрены льготы.
Пока предполагается, что освобождаться от налога будут 55 кв. м жилплощади и 6 соток земли, а за все остальное придется платить. Есть и другое предложение: ввести денежный вычет в 3 млн. рублей от рыночной стоимости объекта недвижимости. Его можно было бы использовать лишь при оплате налога по одному объекту, по выбору владельца.
«Человек сам определит, в какой квартире этот вычет применить – в той, что у него на Кутузовском или на Сахалине в пригороде, – поясняет Евгений Федоров, председатель Комитета по экономической политике и предпринимательству ГД. –Богатым людям с особняками на Рублевке в любом случае придется раскошелиться. Зато большинству из тех, кто владеет единственным жильем, с учетом вычетов вообще ничего не придется платить. Так что этот налог очень позитивный с точки зрения социального спокойствия. Кроме того, он справедливый: сейчас деньги взимаются по оценке БТИ, а она учитывает дату постройки дома. И получается, что для новостроек эта оценка ниже рыночной всего лишь раза в два, а для старых домов – до тысячи раз».
Процент для богатых
Налоговая база – точка отсчета при исчислении налога – это стоимость объекта. Сейчас она рассчитывается по справке БТИ и далека от реальной. Чиновники ломают голову, как точнее определить рыночную стоимость, которая сама по себе непостоянна и может меняться из месяца в месяц – а ведь налог собирается за год. «Оценить недвижимость очень просто, – считает Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. – Например, в Москве 98% жилого фонда – порядка 4 млн. квартир – это типовые серии. Для них существуют механизмы массовой оценки, которые позволяют с очень высокой степенью точности определить стоимость в зависимости от района, удаленности от транспортных узлов, от окружающей социальной инфраструктуры. Есть, конечно, и нетиповые квартиры. Их несколько процентов, всего лишь несколько десятков тысяч на всю Москву. По ним можно провести отдельную оценку. И, я думаю, надо вводить повышающие коэффициенты для недвижимости более высокого уровня. То есть для жилья эконом-класса ставка – одна сотая процента, жилье бизнес-класса – пять сотых процента, жилье элитное – два процента».
Сделать закон еще более суровым к богатым людям предлагает Александр Золотов, генеральный директор РОСНИИТ: «Надо, чтобы за недвижимость до 100 кв. метров на человека тот вообще ничего не платил. Так мы освободим от бремени и средний класс: квартира в 400 м на семью из четырех человек – это именно средний уровень. А вот больше – это уже люди богатые. Им можно вводить 3%-ный на недвижимость».
Окончательный размер ставки еще не определен, авторы проекта предупреждают, что это произойдет только после массовой оценки жилья, которую планируется закончить в 2012 году. «Я думаю, чем позже, тем лучше, – комментирует предприниматель Роман Жигульский. – У людей итак много проблем и достаточно большие расходы. Вот если бы налог был дифференцированным, защищал основную, бедную массу граждан, тогда его хоть сейчас можно бы было вводить. Но, судя по последним принятым законам, я не сомневаюсь: и этот документ будет плохой, ущемляющий граждан».
Спросить по счетам
Государство особенно и не скрывает, что хочет собрать побольше средств в бюджет. Пока недвижимость дает в него лишь 5–7% от всех поступлений. Этого не хватает, чтобы оплачивать растущие госрасходы, в том числе на мероприятия типа Олимпиады, чемпионата мира по футболу... «Между тем – расплата за собственность – это не только способ наполнить казну, но и часть экономической политики, – подчеркивает Василий Кирилов, кандидат юридических наук. – Для каких-то слоев населения бремя увеличивается, а какие-то от нее освобождаются. В данном случае, если мы хотим, чтобы собственники отказывались от своей недвижимости – тогда да, ставку следует делать высокой.Собственнику ведь надо еще жилье обслуживать, ремонтировать, по растущим счетам ЖКХ платить. Параллельно растут расходы на образование, медицинское обеспечение, транспорт, продукты. Так еще и этим бременем прибить собственника гвоздями? В любом случае меньше ли, больше ли должна быть ставка – но на незначительные доли. В нынешней ситуации нельзя делать резких движений, напряженность никому не нужна».
«Граждане гораздо охотнее платили бы налог на недвижимость, если бы точно знали – средства идут на нужды их поселка, их микрорайона, – уверен Константин Апрелев. – Мы видим, как строятся дворцы, но владельцы этих дворцов мало что перечисляют в местный бюджет. В результате они чувствуют себя, как на обороняемой территории, отгораживаются трехэтажными заборами. Если бы их немалые налоги на недвижимость шли на развитие территории поселения, модернизировали его социальную структуру, то не было бы того конфликта богатых и бедных, который сейчас существует». К тому же муниципалитеты стали бы более независимыми, меньше оглядывались на федеральную власть. А граждане, в свою очередь, строже спрашивали с муниципалитетов, зная, что те распоряжаются их кровными деньгами.
«Аргументы Недели», Валерий БУЛДАКОВ
20.06.2011
Московская Ассоциация Риэлторов приняла участие в организации и проведении XIV Национального Конгресса по недвижимости
С 4-го по 7-е июня в отеле "Холидей Инн Сокольники" проходил XIV Национальный конгресс по недвижимости. Его организаторами выступила Российская Гильдия Риэлторов (РГР), соорганизаторами – Московская Ассоциация Риэлторов и Гильдия риэлторов Московской области.
Подробнее...
|
