Агентство недвижимости САВВА : Архив комментариев. 2012 год (2)

Строителям дадут гарантии в обмен на дешевые квартиры

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предложило выкупать у строительных компаний квартиры, на которые не нашлось желающих, и за счет этого сделать жилье более дешевым и доступным. Как рассуждают в Агентстве, главный приоритет сегодня - это доступная ипотека, которую мог бы себе позволить любой житель нашей необъятной. Но при этом нужно, чтобы и цены на квартиры были не слишком кусачими. Как собираются снижать цены на квартиры, которые многим семьям сейчас просто не по карману, разбиралась «Комсомолка».

Над проблемой доступного жилья российское правительство бьется уже не первый год, и теперь АИЖК намерено этому содействовать - оно будет самостоятельно выкупать у застройщиков нераспроданные квартиры. Девелоперы будут зарабатывать на росте рынка, то есть никаких существенных убытков не понесут, при этом получат гарантии продажи квартир. Как поясняет исполнительный директор АИЖК по жилищному финансированию Андрей Шелковый, стоимость возведенного по новой программе жилья будет ниже рыночной минимум на 20%.

Давайте разберемся, как именно это будет работать. Начнем с того, что в большинстве случаев застройщик на возведение дома берет в банке кредит, который рассчитывает отдать после того, как закончит дом и распродаст квартиры. Но случается так, что в новом доме продается не все жилье, а банкиров это мало интересует - они дали деньги в долг и требуют их возврата. Как говорится, бизнес и ничего личного. Этот риск девелоперам приходится закладывать в цену квартир, чтобы, в случае чего, деньги на оплату кредита были всегда в кармане. АИЖК предлагает гарантировать, что квартиры будут проданы в любом случае - ту часть, которую не заберут покупатели, выкупит Агентство.

Такие гарантии автоматически убирают и еще один риск - недофинансированности стройки. Часто девелоперы достраивают жилье на те деньги, которые получают уже в процессе продажи готовых квартир. А если жилье не продается, то и достраивать не на что. Когда государство (в лице АИЖК) гарантирует, что квартиры будут куплены, этот риск уходит.

Обещания Агентство будет выдавать, разумеется, не просто так. АИЖК снимет с девелоперов некоторые риски, а взамен потребует соразмерного снижения цен на жилье, на уровне заявленных Минрегионом средних 30 тысяч рублей за 1 кв. м по стране, рассуждает Александр Семеняка.

- Очевидно, что, когда застройщик имеет гарантированное финансирование, ему легче просчитывать свои обязательства и возможности, - соглашается вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. - К тому же он не будет нести затраты на срочный поиск покупателей на стадии строительства. Банк, когда кредитует стройку, берет некие риски на себя, но при этом большую часть все-таки перекладывает на население и застройщиков. Не будет рисков - не будет переплат за них.

Еще один интересный вопрос: что Агентство будет делать с квартирами, которые выкупит по таким гарантиям? Ну, во-первых, массовой скупки не будет, прогнозирует Семеняка - цена будет снижаться, и покупателей на недорогие квартиры найдется больше. А те, что все-таки придется выкупить, можно будет использовать под так называемые «доходные дома» - то есть жилье под аренду, в том числе и льготную, которой у нас в стране так не хватает.

Гарантия выкупа нераспроданных квартир это одна из составляющих новой программы по повышению доступности жилья, которую АИЖК вместе с Госстроем недавно представили на совещании у премьер-министра Дмитрия Медведева. По этой программе в ближайшие пять лет намереваются запустить строительство 25 млн. квадратных метров. Эти квартиры по доступной (то есть ниже рыночной) цене продадут 360 тысячам семей. Авторы программы даже составили примерный портрет такой ячейки общества: мама и папа в возрасте 25 - 40 лет, у них есть ребенок, у всех троих есть постоянная регистрация по месту жительства, а родители зарабатывают около 36 - 44 тысяч в месяц на семью. При этом в кубышке хранится минимум 10% от стоимости квартиры, отмечают в АИЖК и добавляют, что цена метра для них будет фиксированной – около 30 тысяч рублей (средняя цена по России, которую установил Минрегион на 2012 год, около 32 тысяч).

Для рынка Москвы, ближайшего Подмосковья, да и других крупных городов цифра просто смешная – где бы такие цены найти! Выкручивать строителям руки и насильно заставлять снижать стоимость квартир никто, конечно, не будет. По словам Александра Семеняки, в строительстве есть за счет чего реально снижать цену: бесплатная или выделенная на льготных условиях земля под строительство, подключение к электричеству, газу, воде и прочим коммуникациям, плюс кредиты госбанков под возведение домов эконом-класса.

Работать программа начнет уже в следующем году, к стройке приступят на двух десятках площадок в Московской области, Владимире, Костроме, Астрахани, Ярославле, Омске и других городах. Там участки не требуют специальной инженерной подготовки, а с 2014 года работы начнутся уже на тех площадках, которые нужно предварительно расчищать и оборудовать.

Впрочем, как говорит Константин Апрелев, проблема удешевления строительства и доступного жилья куда глубже и сложнее, чем кажется на первый взгляд. По его словам, дело не в том, что строители у нас очень жадные и возведение дома слишком дорогое, а в том, что с нашими законами строить дешевое жилье не получается даже при всем желании.

- Во всех странах Европы давно уже работает градостроительное законодательство, а у нас Градостроительный кодекс в реальности рынок строительства не регулирует. Чтобы компании выйти на стройплощадку, ей нужно получить целую кипу документов, согласований, у нас бюрократия правит бал, - рассуждает Апрелев. - Очень большую роль играет не закон, а местная власть и монополисты, которые обеспечивают доступ к коммуникациям. Все это обходится очень дорого, откаты и взятки тоже требуют по-прежнему, и за счет этого растет себестоимость строительства. А какой бизнесмен будет продавать жилье дешево, если ему строительство влетело в копеечку?

Многие города и вовсе не знают, как будут развиваться дальше – плана застройки нет, дома вырастают там, где удобнее и дешевле, площадки под строительство власти не готовят. Тут мог бы помочь… налог не недвижимость, которым российское правительство грезит уже не первый год, говорят риэлторы.

- Сейчас почти все налоги уходят в федеральный бюджет, облагораживать территорию просто не на что, - объясняет Апрелев. – Если будет адекватный налог на недвижимость, начнет работать и строительство. Смотрите: город готовит участок, проводит коммуникации, передает его строительной компании, та продает квартиры, возникают новые собственники, которые и платят налог на недвижимость. А за счет денег от этого налога идет подготовка уже других участков. Стоимость строительства ниже, жилья на рынке больше, цены на квартиры становятся доступнее.

Еще одна проблема, которая, с точки зрения риэлторов, мешает строить дешевое жилье – отсутствие проектного финансирования. Под этими словами скрываются те самые кредиты, которые строительные компании берут на возведение жилья. Банки боятся кредитовать строителей, потому что им сложно грамотно и объективно оценить все риски, сетует Константин Апрелев. Если государство (в лице АИЖК или других структур) сможет пообещать строителям, что банковские кредиты будут им доступны, причем не по грабительским ставкам, то и строительство доступного жилья пойдет веселее.

Это выражение прочно вошло даже в госпрограммы, но, как ни удивительно, четкого определения этой категории квартир нет даже у риэлторов, которым по долгу службы положено досконально знать нынешний рынок жилья. Обычно под такое определение попадает жилье от старинных «хрущевок» до удобных квартир в многоэтажках с хорошими и просторными кухнями. По сути, все, что не бизнес-класс, то и есть тот самый эконом, говорят профессиональные торговцы квартирами. В таких жилищах обитает 90% россиян. Причем за примерно одинаковую стоимость можно купить и очень скромную однушку в панельной пятиэтажке, и вполне пристойную новостройку, разница лишь в том, на каком этапе покупать.

Обычно начальная категория эконом-класса - это однокомнатные квартиры площадью 30 - 37 квадратных метров, которые располагаются в типовых панельных домах разных лет постройки. Хотя в последнее время строится довольно много малоэтажек с маленькими квартирами студиями площадью до 30 «квадратов». Кроме того, в домах старой планировки тоже много однушек меньшей площади. Отличительная черта – все жилища в доме стандартной планировки, комнаты разделены тонкими стенами, лифты отечественные, а в подъезде редко можно встретить консьержку. Территория тоже не охраняется, вместо подземного паркинга только открытая свободная стоянка, а на первых этажах дома часто работают небольшие магазинчики, если проект здания предусматривает расположение там нежилых помещений.

Цена на эконом-класс на нынешнем рынке формируется тоже типовым способом – риэлторы сравнивают похожие по площади и размещению квартиры (а большинство такого жилья находится в типовых домах вроде известных строителям серий КОПЭ-М-ПАРУС, П-44Т, ИП-46С и др.), а потом уже выставляют цену. А вот стоимость жилья бизнес-класса можно определить только после ее осмотра, говорят в Российской гильдии риэлторов.

Вторая волна кризиса пошатнет цены на недвижимость

Рублевые ценники на столичную недвижимость вот уже несколько месяцев колеблются в районе 160-170 тысяч рублей за метр. За истекший месяц они прибавили несколько десятых процента, что является признаком стабилизации, говорят эксперты. Очевидных предпосылок для роста цен пока нет, а вот если до России докатится вторая волна кризиса, то столичное жилье может подешеветь на 20-25%, полагает руководитель аналитического цента «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

«Основная масса квартир больше привязана к рублю, поэтому средняя цена в долларах сползла сейчас вниз. Долларовый уровень цен очень близок сейчас в круглой психологически важной отметке в 5 000 долларов за метр. Пока нет существенных предпосылок ни для серьезного роста, ни для серьезного снижения. Если же мы увидим в августе или осенью полноценное развитие второй волны кризиса, то тогда цены продолжат корректироваться к тому кризисному уровню — по нашему индексу, это около 4 000 долларов за квадратный метр», — рассказывает Репченко.

Что касается сегмента московского элитного жилья, то здесь стоимость столичного метра разные консалтинговые компании оценивают от 23 до 28 тысяч долларов. Москва — в пятерке мировых лидеров по темпам роста цен на элитную недвижимость, пришли к выводу в Knight Frank. Столичная элитка продолжает пользоваться спросом у состоятельных слоев населения. Впрочем, сегмент весьма специфичен, а покупатель может торговаться. И не без оснований, говорит Олег Репченко.

«Скорее какие-то уникальные объекты будут пользоваться спросом и сохранят свою стоимость. Есть в Москве немало псевдоэлиты — это достаточно дорогие квартиры, у них есть свои плюсы, но есть и недостатки. Нередко такое жилье переоценено, так что продать его, в силу недостатков, бывает очень непросто. Например, очень хорошее место, но старый дом. Или плохая транспортная ситуация, или отсутствие придомовой территории либо каких-то других атрибутов элитности», — комментирует Репченко.

Впрочем, сейчас на рынке столичной элитки условия диктуют покупатели. Отсутствие стабильного спроса вынуждает сейчас продавцов опускать цену на 15-20%. Цены на московскую элитку будут еще ниже, если заработает налог на роскошь, говорит вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

«Тогда действительно появятся новые инструменты давления на собственников, связанные с уплатой значительного налога на недвижимость. В этом случае в секторе может произойти снижение, но мы пока не до конца понимаем, будет ли вводится с 2013 года поэтапный налог на недвижимость, как это декларировали ранее в Минэкономразвития», — рассуждает Апрелев.

С другой стороны, цены на элитку могут и не упасть сильно. В пользу роста цен на жилье элитного класса будет играть сокращение будущего предложения в центре Москвы. Столичные чиновники ведут проверки, анализируя корректность застройки в этом районе. Они намерены минимизировать новое строительство на исторических землях города.

Волокита и поборы с застройщиков бьют по покупателям жилья

Работать с юридическими лицами регистрационные палаты планируют дистанционно. Об этом заявил заместитель руководителя Росреестра Сергей Сапельников. Но сроки, когда полностью перейдут на электронный документооборот, не назвал. Чиновник уверен: информационные технологии сократят коррупцию в ведомстве и сэкономят время, но крупные застройщики переходить в он-лайн пространство не торопятся. Почему?

Как не старайся, а быстро не получится, если идти по официальному пути. Оформлять право устанавливающие документы даже воротилам бизнеса приходится годами. Только сдача бумаг в регистрационную палату, занимает несколько месяцев. Предварительный талон на прием выдают за 60 дней вперед. Участники рынка признаются, если надо быстро, то придется давать взятки или штурмовать общую очередь с физлицами. В Росреестре парируют: сами виноваты и предлагают воспользоваться новыми технологиями. Сдавать бумаги можно в электронном виде. В ведомстве не скрывают, что работать с юрлицами предпочитают дистанционно. Так чиновникам удобнее, и меньше коррупции.

Переход на электронный документооборот проходит со скрипом, считают специалисты. Даже в технически продвинутых регионах Москве и Санкт-Петербурге большинство бумаг крупные застройщики подают в бумажном виде. Риэлторы объясняют: заявителям просто не выгодно уходить в интернет. Тогда приходится делать двойную работу.